Hablemos de la plusvalía municipal. ¿En qué consiste?, ¿qué es?, ¿cómo hay que tirarlo?
El nombre técnico de esto, que todo el mundo conocemos por plusvalía municipal: es un impuesto que se llama impuestos sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana
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¿qué es la Plusvalía municipal?
es un impuesto que hay que pagar al ayuntamiento de donde del inmueble que se ha vendido o que se ha heredado. Es decir, hay dos liquidaciones posibles de la plusvalía por una transmisión intervivos o por mortis causa.
Una venta, caso más habitual sería intervivos y una persona que deja en herencia, un bien al fallecer, que eso sería mortis causa.
La plusvalía intervivos, hay un plazo de 30 días, desde el día siguiente a la firma de la escritura pública, para liquidar el impuesto en el ayuntamiento plusvalía mortis, causa de circular en cya hay un plazo de seis meses para liquidar las que incluso, se puede pedir una prórroga de otros seis meses. A veces se hereda un inmueble pero no tenemos la liquidez suficiente para liquidar la probabilidad.
La Plusvalía municipal y el tribunal constitucional
El tribunal constitucional ha declarado que la fórmula que utilizan los ayuntamientos para calcular la plusvalía municipal es injusta.
El concepto del impuesto es el siguiente:
El ayuntamiento dice: Como yo hago las aceras, el asfaltado de calles, de nuevo los lados de las aceras tengo alumbrado que cada poco lo arreglo y lo cambio.
Cuando tengo que arreglarlo, estoy ayudando, estoy contribuyendo que se incremente el valor de los terrenos sobre los que están edificados las viviendas. Entonces, como yo estoy ayudando con mi inversión quiero recuperar parte de esa inversión con un impuesto sobre el incremento que se haya producido.
Todos los ayuntamientos de España, prácticamente, utilizan la misma fórmula solo que con pequeños matices.
Algunos dan más bonificaciones o menos pero básicamente todos se utilizan la misma fórmula para el cálculo de la plusvalía municipal.
Considera que cada año que tú has tenido el inmueble en propiedad, se ha producido una re-valorización del valor de los terrenos, eso ha ido bien durante muchísimos años, porque bueno en España, no bajaban los los valores de las viviendas, con lo cual van pues se producían esos incrementos de valor y la gente pues tributaba.
¿Qué pasó con la crisis?
Las personas que compraban la vivienda en doscientos mil euros, la vendían luego el 180.000 y entonces producían una perdida. Sin embargo, tenían que tributar por la prueba principal. Entonces muchos particulares que serían obligados a pagar una plusvalía, cuando estaban perdiendo dinero con la venta de un inmueble, no se han reclamado los tribunales.
Los tribunales poco a poco han ido pasando a distancias superiores, hasta que ha llegado el tribunal constitucional y
¿Qué ha dicho el tribunal constitucional?
La fórmula es injusta. En vez de eliminar, que sería lo lógico, si tú estás diciendo que lo que se calcula es una fórmula injusta, con que fuera sólo injusta para un caso, ya debería de ser eliminada.
Pero es que es injusta para todos los casos, porque el ayuntamiento considera que todos los años hay un aumento del valor de los terrenos y el 2008 por lo menos al 2014 sino más en madrid, por lo menos hasta el 2014 ha habido no sólo no ha habido incremento sino que incluso ha habido una pérdida de valor, y el ayuntamiento no lo ha contemplado porque la fórmula que utiliza el ayuntamiento no lo contempla.
La fórmula considera que siempre hay una revalorización independientemente de cómo evolucionen los precios del mercado, tanto de las viviendas como de Pagaré sobre los terrenos, con lo cual nos hemos encontrado con esta situación a todas las personas que venda un inmueble con perdida el tribunal constitucional. Ya le reconoce el derecho a no tener que tributar por ese impuesto todas las personas, porque el tribunal ha admitido algunas sentencias posterior porque se daban casos de estos y yo ganaba por la venta de mi vivienda. Le he comprado en 200, he vendido en 210, pero que me salen a pagar 18.000 euros de plusvalía.
Es eso justo y elegí también pero se acordó en el tribunal constitucional ha dicho: no es justo, entonces, usted no tiene que liquidar ese impuesto, pues sí os recomiendo todas las personas que tengan que liquidar el impuesto de la aprobaría municipal, se asesoren y miren realmente sí sí si corresponde o no corresponde pagar el impuesto incluso cuando hay un beneficio.
Si por ejemplo yo, con la venta de vivienda gano lo que antes 20 mil, es bueno.
Ejemplo
Vendo en veinte mil euros y me sale a pagar 15 mil o 12 mil de plusvalía.
Realmente estoy tributando más del 50%, con lo cual es un impuesto completamente confiscatorio. Eso se gana en un tribunal, recurren ustedes de acuerdo el tribunal constitucional no ha querido no hacer quebrar a muchos ayuntamientos porque claro todos los que han vendido en los últimos cuatro años pueden reclamar al ayuntamiento todavía el pago indebido de la plusvalía municipal con lo cual si usted en los últimos cuatro años ha vendido una vivienda y ha vendido con pérdidas o con una ganancia que no justifica la cantidad que éste ha pagado de plusvalía municipal reclama el ayuntamiento.
Porque si reclama tienen muchas posibilidades de éxito, de acuerdo y las plusvalías en los ayuntamientos de madrid y les puedo asegurar que no son ninguna tontería. Hemos tenido clientes a los que les ha vendido un piso y han tenido que pagar 50 mil euros de plusvalías, bastante considerable.
Caso práctico
El ayuntamiento considera la regularización solo durante los últimos 20 años de tenencia.
Si yo soy propietario de durante 30 años y vendo ahora la vivienda, no voy a tributar por los 30 años que he sido propietario, sino por los 20 últimos. Vale y considera que todos los años se ha producido una revalorización en función de si es el primer año el segundo tercero hasta el 20 la realización, se cansa, se considera que es del 2 al 3 por ciento anual vale para aquellas personas que hayan tenido una vivienda durante 20 años y la vendan. El ayuntamiento considera que se revaloriza cada año un 3% por tanto si has tenido la vivienda durante 20 años del 3% durante 20 años es el 60%.
Si el valor catastral del suelo, son 100 cien mil euros por ejemplo, que madrid muchas viviendas tienes el valor catastral del suelo o superior, pues por ejemplo, en ese caso de los 100 mil euros de valor catastral del suelo, salen a pagar casi 18 mil 17 mil 500 euros más o menos con lo cual se trata de cantidades muy importantes.
Hay que tenerlas en cuenta, pues para saber cuándo vendrá es una vivienda qué la cantidad la tienes que pagar por otra parte la fórmula con la que se calcula que ya el tribunal constitucional ha dicho que la injusta, porque estaba gravando supuestas ganancias que no siempre se efectuaban pues tiene que ver pues con él la forma en que la fórmula en la que el ayuntamiento calcular la plusvalía el ayuntamiento dice por cada año se realiza un 3 por ciento.
Durante los años de la crisi,s que las viviendas perdieron valor y el suelo y los terrenos y todos los inmuebles perdieron valor no se tiene en cuenta ese digamos crecimiento negativo es esa pérdida de valor no se ha tenido en cuenta porque esto sirvió como una fórmula para recaudar no para grabar justamente los beneficios.
Entonces se aplicaba una cantidad, que una fórmula, que no es para nada justa, por otra parte en la plusvalía el ayuntamiento dice: Tú me tienes que pagar en función de los años de tenencia y entonces para calcular la plusvalía que municipal que te sale a pagar, cojo el valor catastral de hoy y le aplicó la revalorización.
